Decretos de vivienda de octubre de 2026: ¿seguir alquilando o vender tu piso?

Si tienes un piso alquilado, octubre de 2026 te habrá dejado más preguntas que respuestas. En pocas semanas se han aprobado, rechazado y vuelto a aprobar varios decretos que tocan la duración de los contratos, la subida de la renta y la fiscalidad del alquiler. En este artículo ordenamos qué se aplica hoy, qué está pendiente y qué preguntas conviene hacerse antes de decidir si sigues alquilando o vendes.

Qué ha pasado, en cuatro fechas

1. 29 de septiembre: el Gobierno aprueba los Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026 sobre vivienda y alquiler.
2. 2 de octubre: el Congreso no los convalida y ambos quedan derogados. El 26/2026 llegó a estar en vigor un solo día; el 27/2026 no llegó a aplicarse.
3. 6 de octubre: el Gobierno aprueba dos nuevos decretos con un contenido muy parecido, el Real Decreto-ley 28/2026 y el Real Decreto-ley 29/2026, publicados en el BOE el 7 de octubre.
4. 12 de noviembre (previsto): con las Cortes disueltas por las elecciones del 29 de noviembre, la Diputación Permanente del Congreso votará si los convalida.

Las medidas, de un vistazo

Lo que ya se aplica: el Real Decreto-ley 29/2026

1. Prórroga extraordinaria del contrato

Si tu contrato de vivienda habitual termina antes del 31 de diciembre de 2028, tu inquilino puede pedirte una prórroga de hasta dos años, por periodos anuales y con las mismas condiciones. Tiene que estar al corriente de pago, y haberlo estado también durante los ocho meses anteriores. Afecta a todos los propietarios, sean particulares o empresas, tengan un piso o muchos.

Solo puedes negarte si llegáis a otro acuerdo, si firmáis un contrato nuevo o si acreditas que necesitas la vivienda para ti o para un familiar cercano.

2. Subida de la renta limitada al 2%

Para las actualizaciones que toquen entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si no hay acuerdo entre las partes la subida no puede pasar del 2%. Y si la renta ya supera el índice de precios de referencia, no se puede aplicar ninguna subida.

3. Alquiler de temporada y por habitaciones

El alquiler de temporada sigue siendo posible, pero ahora tienes que justificar la causa de la estancia temporal (trabajo, estudios, tratamiento médico…). Como regla general dura entre 31 días y 12 meses, y si se encadenan más de dos contratos pasa a tratarse como alquiler de vivienda habitual, con todas sus garantías. En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no puede superar la del piso completo.

4. Cambios fiscales que conviene conocer

• IRPF del propietario: la reducción sobre el rendimiento del alquiler de vivienda habitual puede llegar al 100% en contratos nuevos que rebajen la renta, y baja de forma escalonada si la renta sube. No aplica a grandes tenedores.
• Pisos vacíos: los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el IBI a viviendas desocupadas sin causa justificada durante más de dos años. Es voluntario: depende de que tu ayuntamiento lo incluya en su ordenanza.
• Plusvalía municipal: desde el 1 de diciembre de 2026 bajan algunos coeficientes máximos del método objetivo; para pisos con 20 años o más en propiedad, el coeficiente pasa de 0,40 a 0,30. Si estás pensando en vender, puede merecer la pena calcular la diferencia según la fecha de firma.
• Alquiler turístico: desde el 1 de diciembre de 2026, las estancias de hasta 30 noches en viviendas amuebladas pasan a tributar al 10% de IVA.

Lo que está en el aire: el Real Decreto-ley 28/2026

Este segundo decreto modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos para que, al acabar el plazo mínimo de cinco años (siete si el propietario es una empresa), el contrato se prorrogue por periodos de la misma duración. El propietario podría no renovar avisando con seis meses de antelación, pero tendría que pagar una indemnización: la mayor de doce mensualidades o una mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa.

Hay excepciones, por ejemplo si necesitas la vivienda para ti o para un familiar. Y un detalle importante si vendes: si el comprador se subroga en el contrato, también asume ese régimen. Según la información publicada, este decreto tiene hoy menos apoyos que el 29/2026, así que es posible que no llegue a aplicarse.

“Si se rechaza un real decreto-ley, deja de aplicarse a partir de ese momento. Lo que ocurrió mientras estuvo en vigor, como una prórroga ya pedida, se analiza caso a caso. Si tu contrato vence en los próximos meses, conviene revisarlo con calma antes de mover ficha.”

¿Y en Madrid?

A fecha de hoy, la Comunidad de Madrid no tiene zonas de mercado residencial tensionado declaradas. Eso deja fuera algunas reglas que dependen de esa declaración, pero no las principales de este artículo: la prórroga extraordinaria, el tope del 2% y las nuevas reglas del alquiler de temporada no exigen que tu municipio sea zona tensionada.

¿Seguir alquilando o vender? Las preguntas que importan

No hay una respuesta que sirva para todos. Depende de tu contrato, de tu inquilino y de lo que necesites hacer con tu patrimonio. Estas preguntas ayudan a ordenarlo:

1. ¿Cuándo vence tu contrato? Si termina antes de finales de 2028, la prórroga extraordinaria puede alargarlo hasta dos años más en las mismas condiciones.
2. ¿Tu inquilino paga bien? Un buen inquilino es un valor, tanto si sigues alquilando como si vendes a un inversor con el contrato en vigor.
3. ¿Cuánto te deja de verdad el alquiler? Compara la renta neta (después de IBI, comunidad, seguro, reparaciones e IRPF) con lo que vale hoy el piso. Lo que renta, frente a lo que vale.
4. ¿Cuándo necesitas el dinero? Si tienes un plazo (una herencia que repartir, otra compra, la jubilación), conviene calcular cuánto tiempo podría tardar en quedar libre el piso.
5. ¿Cuánto pagarías al vender? La ganancia por la venta de un piso alquilado tributa en el IRPF, y las amortizaciones que te hayas deducido aumentan esa ganancia.

Si vendes con el inquilino dentro, recuerda que el comprador se subroga en el contrato y que tu inquilino tiene, en general, un derecho de adquisición preferente. Lo explicamos con detalle en nuestra guía cómo vender tu piso alquilado.

Preguntas frecuentes (FAQ)